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IMMOBILIENJAHR 2019: ZUKUNFTSAUSBLICK

IMMOBILIENJAHR 2019: ZUKUNFTSAUSBLICK

Einen Überblick über die wichtigsten Änderungen im Jahr 2018 für Mieter, Vermieter und Käufer erhalten Sie bei uns:

 

Weniger Geld bei der KfW-Förderung
Es ist möglich einen Tilgungszuschuss von der KfW zu bekommen, wenn man sich eine Ökostrombatterie zulegen möchte, in dem überschüssiger Solarstrom zwischengespeichert werden. Zum 1. Januar 2018 sinkt der Zuschuss von 13 auf 10 Prozent der Speicherkosten.

Höhere Strompreise trotz fallender Ökostromumlage?
Ab dem 1. Januar 2018 reduziert sich die Ökostromumlage (EEG-Umlage) von 6,88 Cent auf 6,792 Cent pro verbrauchter Kilowattstunde Strom, mit der alle Haushalte die Einspeisevergütung von Solar- oder Windkraftanlagenbetreibern finanzieren. Theoretisch ist eine marginale Senkung der Stromkosten für Verbraucher in Aussicht. Der Strompreis wird durch verschiedene Einflussfaktoren beeinflusst. Je nach Region müssen Verbraucher entweder höhere oder niedrigere Netzentgelte bezahlen. Das hat zur Folge, dass die Stromkosten je nach Anbieter steigen, sinken oder aber stagnieren.

Zur Information: Das Netzentgeltmodernisierungsgesetz wurde von der Bundesregierung umgestaltet. Bis 2023 sollen bundesweit die Netzentgelte remanent aufeinander abgestimmt werden. Möchte man bei den Stromkosten sparen, sollte man einen Anbieterwechsel durchführen. Dies ist leicht zu bewerkstelligen, da der neue Anbieter den Wechselprozess meist komplett übernimmt.

Antragstellung für Förderung einer neuen Heizungsanlage
Der Einbau einer innovativen neuen Heizungsanlage mit Bio-Massennutzung oder als Wärmepumpe bringt für Hauseigentümer im Rahmen des Markt-Anreizprogramms des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle einen Zuschuss von mindestens 4.500 Euro. Bevor der Handwerker beauftragt wird, muss man ab 2018 einen Förderantrag stellen. Davor konnte mit dem Bau bereits begonnen werden und der Zuschuss wurde erst später beantragt.

Mehr Sicherheit für Bauherren
Dank neuem Werkvertragsrecht Alle Bauverträge, die ab dem 1. Januar 2018 abgeschlossen werden, sind dem neuen Werkvertragsrecht untergestellt. Dieses soll den Verbraucherschutz optimieren:

Einbehalt von Zahlungen vor der Abnahme:
Abschlagszahlungen, die vorher beschlossen wurden, dürfen insgesamt bis zur endgültigen Abnahme höchstens 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung betragen. Damals rechnete man mit 95 Prozent. Liegt eine prüffähige Schlussrechnung vor, dann sollte man spätestens die Restsumme bezahlen.

Widerrufsrecht:
Schließt man einen Bauvertrag ab, hat man mit dem neuen Gesetz die Möglichkeit diesen innerhalb von 14 Tagen zu widerrufen. Die Kunden müssen vom Bauunternehmer über das Widerrufsrecht informiert werden. Die Widerrufsfrist verlängert sich um ein Jahr, wenn er dies nicht tut bzw. Fehler in der Widerrufsbelehrung auftauchen.

Bauvertrag in Textform:
Per Handschlag einen Vertrag abzuschließen ist nicht mehr möglich. Der Bauvertrag muss eine Vereinbarung in Textform darstellen d.h. als Dokument ohne Unterschrift oder auf einem digitalen Datenträger z. B. als PDF-Datei. Die Kündigung erfolgt in Zukunft nur auf schriftlichem Wege mit einem Dokument auf Papier mit Unterschrift. Positive Aspekte gibt es auch für Bauunternehmer: Der Kunde muss bei der Abnahme des fertigen Bauwerks teilhaben. Der Bauunternehmer kann ein Fälligkeitsdatum setzen, wenn der Kunde nicht bei der Abnahme dabei sein will. Wenn die gesetzte Frist verstrichen ist, kann eine fiktive Abnahme ohne die Teilhabe des Kunden vorgenommen werden. Werden bei der Abnahme Mängel festgestellt und dokumentiert, die der Bauunternehmer nicht zu vertreten hat, darf er dann davon ausgehen, dass der Kunde sie verursacht hat, gegenteiliges müsste jener beweisen. Eine Aushebelung der Neuregelungen per Vertragsklausel ist nicht mehr möglich. Die Neuregelungen können auch nicht per Vertragsklausel ausgehebelt werden. Das Umgehen von gesetzlichen Bestimmungen durch Klauseln ist nicht mehr wirksam.

Detailliere Baubeschreibung:
Vor Unterzeichnung des Vertrags müssen Bauunternehmer dem Kunden pflichtgemäß eine detaillierte Baubeschreibung zustellen. Eine ausführliche Beschreibung der Bauleistungen muss gegeben sein, ebenso ein verbindlicher Fertigstellungstermin bzw. zumindest eine Zeitspanne der Bauausführung.

Planungsunterlagen aushändigen: Planungsunterlagen, die der Kunde zum Nachweis der Einhaltung von Bauvorschriften für Behörden benötigt, muss der Bauunternehmer pflichtgemäß vor Baubeginn aushändigen. Um nachzuweisen zu können, dass gesetzeskonform gebaut wurde muss er dem Kunden nach Fertigstellung jene Unterlagen übergeben, die er benötigt.

Rauchmelder Pflicht
In fast allen Bundesländern sind Rauchmelder in Bestandsbauten mittlerweile Pflicht. In Bayern müssen in Wohnungen ebenfalls Rauchmelder in Schlafräumen, Kinderzimmern, Fluren und Aufenthaltsräumen angebracht werden. In Thüringen wird dies erst 2019 zur Pflicht. Berlin und Brandenburg haben noch bis zum 31.12.2020 Zeit.

Transparente Rechte bei Materialfehler durch neues Kaufvertragsrecht
Folgende Situation: Ein Handwerker verbaut minderwertiges oder mangelhafte Fliesen und muss diese wieder ausbauen. Wer trägt nun die Kosten für den Ein- und Ausbau? Diese Frage wird ab 2018 durch einen neuen Paragraph im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt (§ 439, Abs. 3 BGB). Bisher verhielt sich die Sachlage so, dass der Handwerker die Kosten für die Fliesen und den Ausbau übernehmen musste. Der Kunde blieb somit nicht zwingend auf den entstehenden Kosten sitzen. Die Ausnahme war, wenn Handwerker durch den abgeschlossenen Vertrag die Übernahme von Aus- und Einbaukosten wegen Materialmängeln ausschließen konnten. Beschriebene Klausel ist ebenfalls durch einen neuen Paragraph im Bürgerlichen Gesetzbuch unwirksam (§ 309, Nr. 8 b) cc) BGB). Die Rechte der Handwerker wurden gleichzeitig ab Januar 2018 gestärkt. Kommt es zu dem Fall, dass mangelhaftes Material ausgeliefert wurde, können diese die Kosten für den Ausbau vom Lieferanten einfordern. ABER: Wusste der Handwerker zuvor vom den Mängeln, tritt diese Regelung nicht ein und der Handwerker muss für die entstandenen Kosten aufkommen.

Kommt eine Sanierungspflicht für Wohnungen?
Öffentliche Wohnungsbestände werden, aller Voraussicht des EU-Parlaments, sanierungspflichtig werden. Drei Prozent aller öffentlichen Wohnungen sollen pro Jahr saniert werden. In Deutschland würde das die Summe aller kommunaler Wohnungsgesellschaften betreffen. Das europäische Parlament plant im Januar die Abstimmung. Wohnungsverbände kritisieren den neuen Plan, da dadurch enorme Kosten entstehen würden, schlussfolgernd die Wohnpreise deutlich steigen würden. Vermieter haben das Recht die entstehenden Sanierungskosten auf die Mieter durch die sogenannte Modernisierungsmietererhöhung zu übertragen.

Striktere Regelungen beim Datenschutz
Die neue EU-Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) gilt europaweit ab dem 25. Mai 2018 und muss in jedem EU-Staat in nationales Recht umgestellt worden sein. Die DSGVO stärkt die Datenschutzrechte der Verbraucher.

Wichtigste Änderungen sind:

  • Verlangt ein Nutzer das Löschen privater Daten bei einem Internet-Unternehmen, so muss dieser dem Wunsch des Nutzers nachkommen.
  • Bei Datenschutzverstößen durch Unternehmen können Verbraucher direkt Kontakt mit der nationalen Datenschutzbehörde aufnehmen. Dies ist auch möglich, obwohl das Unternehmen im Ausland sitzt. Ebenfalls für Unternehmen, die nicht in der EU ansässig sind, aber dort Geschäfte abwickeln.
  • Bei einem Anbieterwechsel können Verbraucher ihre dort hinterlegten Daten mitnehmen

Der Datenschutz wird in Deutschland bereits großgeschrieben. Für eine Datenerhebung muss die betroffene Person die Erlaubnis erteilen oder die Datenerhebung wird durch ein Gesetz erlaubt. Zudem dürfen Unternehmen nur die Daten speichern, die zur Abschließung eines Rechtsgeschäfts benötigt werden. Außerdem darf ein Unternehmen den Kunden nicht zwingen, möglichst viele Daten auszuhändigen, damit es zu einem Vertragsabschluss kommt. Dieser darf nicht durch solch ein Vorgehen beeinträchtigt werden. Für Mieter und Vermieter sind diese Datenschutzregeln bereits in Kraft getreten. Bei einer Mieterselbstauskunft dürfen nur die Daten des Mieters erhoben werden, die zum Abschluss eines Mietvertrags unablässig sind. Dies ist abhängig, wie weit der Mietprozess fortgeschritten ist: Findet noch der Besichtigungstermin statt oder ist der Mietvertrag so gut wie unterzeichnet? Datenschutzrechtlich kann die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung fragwürdig sein.

Zukunft der Mietpreisbremse
Die Zukunft der Mietpreisbremse ist noch ungewiss. Durch die fehlenden Auswirkungen dieser wollen einige Bundesländer wie Nordrhein-Westfahlen und Schleswig-Holstein die Regelung loswerden. Außerdem sei die Mietpreisbremse nicht grundgesetzkonform, so das Berliner Landgericht. Noch ist unklar, wie es mit der Mietpreisbremse weitergeht. Dem Bundesverfassungsgericht liegt diese Frage zur Prüfung vor. Was daraus wird, kann sich 2018 entscheiden.

 

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